购房者总是希望能放心地买到房子，避免法律风险和交易风险，这就有了律师陪购业务的诞生，律师通过提供法律上的帮助，陪同购房者购房、签约、办证和入伙，减少和防范一些风险和纠纷的发生。但律师如何才尽到自己在陪购中的应尽职志呢？我认为必须要注意三个方面。

一、熟悉房地产市场状况及在售楼盘信息，掌握房地产法律法规。
如果律师非常了解房地产市场状况及在售楼盘信息，在与委托人洽谈、签约时，更容易赢得委托人的信任，获得委托。律师可以通过多种途径了解房地产市场状况及在售楼盘信息。如参观房地产交易会，查看深圳市规划与国土资源信息中心和深圳市土地房产交易中心联合编制的《深圳置业地图》，上《深圳房地产信息网》等专业房地产网站，关注深圳商报、深圳特区报、南方都市报、深圳电视台的地产专版和地产广告及楼盘销售信息等。
熟练掌握房地产法律法规，是律师做好陪购业务的基本功。律师应当重点掌握的房地产法律法规，主要包括：《深圳市城市规划条例》（2001年3月22日）、《深圳经济特区房地产转让条例》（1999年6月30日）、《深圳市建设工程竣工验收及备案管理办法》（2003年8月1日）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日）、《城市商品房预售管理办法》（2001年8月15日）、《商品房销售管理办法》（2001年4月4日）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180）、《住宅设计规范》（GB50096）、《中华人民共和国消费者权益保护法》（1993年10月1日）、《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）等。

二、根据客户需求制定律师服务范围
律师陪购属于律师非诉讼法律服务范围，也是律师提供的房地产法律服务中的一项新业务。对于律师陪购的工作范围，没有明确的法律规定。一些委托人由于对律师陪购业务不是很了解，往往对律师抱有过高的期望，甚至要求律师去做超越其职责范围的工作，这时如果律师不能满足其要求，往往会引起不必要的投诉，尽管有时委托人的投诉也许根本没有道理。为防范风险，律师在签订委托合同时，需特别注意了解客户的需求，明确约定律师的工作范围。
委托人的需求主要包括商业需求和情感需求。委托人的商业需求，主要指委托人希望律师能帮助其实现的具体目的，如买到产权有保障的商品房、退定金、要求修改开发商提供的格式补充协议等。客户的情感需求，主要指委托人在购房时希望得到尊重、安全等体验。
律师提供的服务如果不能满足委托人的需求，律师最好不要接受委托。律师在与委托人洽谈时，有必要向委托人详细解释律师的工作范围和服务内容，帮助委托人了解其需求与律师的工作范围和服务内容之间的关系，合理地确定其对律师的工作期望。律师可以根据客户委托的事项，采取计时收费或者按件收费。律师采取按件收费时，最好约定律师去看楼或参与谈判的次数。

三、分阶段做好陪购服务，及时总结陪购成功经验
律师陪购一般分为五个基本步骤：第一步陪同业主实地考察在售楼盘，第二步参与业主签约前的谈判，第三步指导业主签约及备案，第四步协助业主办理入伙、收楼手续，第五步协助业主办理房地产证。
（一）律师陪同业主实地考察在售楼盘时，应当注意五个方面的事项。
一看楼盘的销售手续是否合法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
律师可要求开发商出示下列证件：房地产开发商的《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证书》或《房地产证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》。如果开发商不能出示上述证件，则说明开发商的法律手续不完备。
二看房地产销售代理商和销售人员的销售代理行为是否合法。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定，房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。律师可以要求房地产销售代理商出示下列文件：房地产销售代理商的《企业法人营业执照》、销售人员的《深圳市房地产经纪人执业证书》、开发商出具给房地产销售代理商的销售委托书。
三看楼盘的规划布局是否符合有关设计规范。
考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共服务设施不配或少配，会给业主工作、生活带来诸多不便。居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。考察楼盘时，还应注意楼盘的用地条件、选型、朝向、正面间距、侧面间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、气候和主导风向、楼盘的绿地率、道路规划情况等，这些也将直接影响到业主的居住环境质量。
四看住宅的设计是否符合有关设计规范。
具体考察项目应包括：住宅的套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备等四方面。住宅的套内空间主要包括：结构型式、套型（户型）、卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。公用部分主要包括：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。室内环境主要包括：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。
五看售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等是否与实际相符。
在房地产市场的激烈竞争中，开发商为了促销，制作了越来越精美的售楼广告、售楼模型、样板房等。在售楼广告上一般都印有类似这样的文字“本资料及图片是要约邀请，仅供参考，一切以政府批准之图册及法律文件为准”。根据《房地产广告发布暂行规定》第十五条规定，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。也就是说，如果开发商在售楼广告中注明了售楼广告是要约邀请，那么该售楼广告对开发商没有法律约束力。识破虚假广告的最好办法，是要求开发商出示《房地产预售许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过政府有关部门审查批准，开发商不得擅自变动，否则，将受到有关部门的处罚。律师认真查看有关规划、设计方面的法律文件资料后，可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋具体的户型和结构。
（二）业主签约前，律师代表业主与开发商进行谈判的主要内容应包括：
一是售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房中，就房屋及相关设施所作的说明和允诺，能否写进《深圳市房地产买卖合同（预售）》中。
二是业主签订《认购书》后，如果买卖双方不能就有关购房事项达成一致意见，已交纳的订金或定金是否退还及退还的具体时间、方式。
三是律师代表业主提出的要求，哪些开发商可以满足，哪些不能满足。开发商对业主做出的承诺，能否写进《深圳市房地产买卖合同（预售）》中。
四是业主应交纳的税费的具体金额。如办理按揭、公证、保险、房产证的具体税费金额，入伙时应交纳的具体费用及物业管理费用。
五是对容易产生争议的9个问题与开发商进行协商。9个问题是指房屋的面积差异，房屋的质量，交付房屋的时间，办理房地产证的时间，房屋的抵押，房屋设计的变更，楼盘规划的变更，房屋外墙使用权和屋顶使用权、停车位的使用权等。
（三）律师应认真、细致地指导业主签约及备案。
律师指导业主签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，应认真审查合同的具体条款，并应特别注意一些重点条款，防止出现笔误或漏写。律师应特别注意合同中的一些重要条款，如当事人的名称或姓名及住所；国有土地使用权证号及土地使用权年限；房屋的用途和结构；房号、面积和质量；房价及付款时间、付款方式；房屋面积差异处理办法；入伙的时间和办房地产证的时间；违约责任；附图等。
业主与开发商对商品房有特别约定的内容，律师可要求签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议。如在补充协议中约定，业主申请银行贷款若未被批准，业主能否退房等内容等。
业主应保留《深圳市房地产买卖合同（预售）》的复印件。一般情况下，业主在合同上签字后，开发商都不会当场签字、盖章，因此律师应当复印一份合同备查。
律师应要求开发商按照房地产登记机关规定的时间，将买卖双方已签字盖章的《深圳市房地产买卖合同（预售）》向房地产登记机关备案。业主有权要求开发商提供一份已加盖预售合同备案专用章的《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件或复印件（复印件需开发商盖公章）。
（四）律师协助业主办理入伙、收楼手续，应重点审查房地产是否具备入伙条件。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
律师协助业主办理入伙或收楼手续时，应审查开发商交付的房屋是否验收合格。重点审查开发商是否取得下列文件：《深圳市建设工程竣工验收备案收文回执》、《深圳市燃气工程验收证书》、《建筑工程消防验收意见书》、《深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单》等。
律师可要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
律师还应注意审查商品房的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》和《建筑工程竣工测量报告》，注意审查开发商提供深圳市房屋建筑面积分层和分户丈量图，图纸上需加盖“深圳市规划与国土资源局竣工测量专用章”。
律师验收开发商交付的房屋时，需重点审查商品房是否符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，是否符合《工程建设标准强制条文（房屋建筑部分）》的规定。业主发现交付的房屋质量不合格或不符合合同约定时，应当在合同约定的时间内提出书面异议，要求开发商进行整改。
（五）律师应及时协助业主办理房地产证
一般地，开发商办理完房地产初始登记后，才能为业主办理房地产证。开发商应当在房地产取得竣工验收备案证明书后60日内，申请房地产初始登记。
业主入伙后，律师应向及时开发商了解房地产初始登记情况。如果房地产买卖合同约定由开发商代办房地产证，律师应提醒业主按照合同约定和开发商的书面通知，向开发商提交办理房地产证的资料，并缴纳买方应缴纳的税费。
办理房地产证时，业主需提交下列资料：（1）《房地产转移登记申请表》；（2）身份证明；（3）房地产买卖合同；（4）付款发票和付清房款证明。
在深圳市办理房地产证时，业主应交纳的税费主要包括：印花税，按登记价值的万分之五计收；登记费，个人购买按每套50元，单位购买按每套80元；每份《房地产证》贴花5元/本；契税，普通商品房暂按1.5%的税率缴纳契税，别墅、度假村等高档住宅按3%的税率缴纳契税。
业主若办理了银行按揭贷款，办好的房地产证一般由按揭银行保管，律师可要求银行提供复印件。若因开发商的原因造成延期办证，律师可依照合同约定，要求开发商承担延期办证违约责任。
一个优秀的律师在完成每一次陪购业务后，还是应及时总结经验教训。